Налог на аренду нежилого помещения

Сдача помещений в аренду физическим лицом

Вопрос-ответ по теме

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение (парикмахерская),принадлежащее ему на праве собственности. Арендатор-Юридическое лицо. Аренда долгосрочная. Собственник помещения и директор предприятия-арендатора одно и то же лицо. Вопрос: какие последствия возникают у физического лица? Какой налог с доходов? Как оптимизировать? Обязательно ли регистрироваться физ\лицу предпринимателем? Какие последствия возникают при сдаче в аренду за 1 руб? Предприятие на УСНО 6%.Я не снимаю свой вопрос. Я на поняла из ответа обязательно ли регистрироваться физ\лицу предпринимателем? Это его право или его обязанность? Физ\лицо получает доход, у него удержат НДФЛ, как обойтись без регистрации ИП? Мне нужны аргументы в пользу нерегистрации ИП в данном случае.Что в Вашем ответе значит безопаснее?

сообщаем следующее: Вопрос является достаточно спорным и носит оценочный характер, что влечет за собой, в настоящее время, значительное число судебных разбирательств и многие, из которых рассмотрены не в пользу граждан. Дело в том, что Минфин России указывает, что доходы, полученные физическим лицом по договору аренды подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации. При этом в случае заключения такого договора физическим лицом с организацией обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц возлагается на организацию, признаваемую на основании статьи 226 НК РФ налоговым агентом.
Вместе с этим, согласно статье 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача в аренду имущества носит характер предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

В соответствии с положениями гражданского законодательства предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельность имеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг).

Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). Об этом говорится в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденном постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.

При наличии всех указанных выше признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Письмо Минфина России от 02.10.2014 № 03-04-05/49525 «О налогообложении доходов физического лица, полученных по договору аренды недвижимого имущества»

Вопрос
Минфин России письмом от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125 давая разъяснения о налогообложении доходов от сдачи в аренду помещений указывает: «… закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. »
Прошу ответить:
1. Что подразумевается под деятельностью особого рода?
2. Какой учет хозяйственных операций и каким образом должен осуществлять арендатор при сдаче нежилых помещений в аренду, как физическое лицо, если не ведется никакой деятельности кроме факта подписания договора аренды (возмездной сделки)?

В связи с обращением по вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных по договору аренды недвижимого имущества, сообщаем, что на аналогичное обращение, в ваш адрес направлены разъяснения письмом от 21.08.2014 № 03-11-11/41960, копия которого также была направлена письмом от 28.08.2014 № 03-04-05/43072.
Одновременно сообщаем следующее.
Доходы, полученные физическим лицом по договору аренды подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).
В случае заключения такого договора физическим лицом с организацией обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц возлагается на организацию, признаваемую на основании статьи 226 Кодекса налоговым агентом.
При получении вознаграждения по договору аренды от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, физические лица обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц в соответствии со статьей 228 Кодекса.
Вместе с этим, согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача в аренду имущества носит характер предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности. *»

2. Письмо УФНС России по Москве от 25.01.2008 № 18-12/3/005988 «Сдача в аренду нежилого помещения»

« Вопрос: Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Должен ли он регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя? Каков порядок уплаты налогов с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду?

Согласно статье 346.11 НК РФ упрощенная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством РФ о налогах и сборах.

Переход на упрощенную систему или возврат к иным режимам налогообложения осуществляется индивидуальными предпринимателями добровольно в порядке, предусмотренном в главе 26.2 НК РФ.

Применение упрощенной системы индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности) и ЕСН (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, а также выплат и иных вознаграждений, начисляемых ими в пользу физических лиц).

Вместе с тем индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, производят уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством РФ.

На основании пункта 1 статьи 346.18 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговой базой по единому налогу признается денежное выражение доходов.

При этом при определении налоговой базы по единому налогу налогоплательщики, применяющие упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, не вправе уменьшать полученные доходы на какие-либо расходы.

Следовательно, налогоплательщик, выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, все расходы должен производить за счет доходов, остающихся в его распоряжении после уплаты налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы.

При осуществлении физическими лицами операций с недвижимым имуществом необходимо учитывать следующее.

Для физических лиц, участвующих в арендных отношениях и (или) сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, не установлена обязанность по получению статуса индивидуального предпринимателя. Это связано с тем, что доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду (внаем) и (или) реализации движимого или недвижимого имущества, указаны в статье 208 НК РФ как самостоятельный вид доходов, являющийся объектом налогообложения НДФЛ.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

То есть закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок.

В соответствии с положениями гражданского законодательства предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности свидетельствуют, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Экономическая деятельность имеет место в том случае, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции (оказание услуг).

Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг). Об этом говорится в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденном постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.

При наличии всех указанных выше признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Таким образом, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица. При этом физическое лицо обязано будет уплачивать налог с соответствующих доходов в качестве индивидуального предпринимателя.

В случае отсутствия оснований для признания операций с недвижимым имуществом предпринимательской деятельностью с полученных доходов физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в качестве лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем.»

3. Статья: За ведение бизнеса без регистрации налоговая инспекция доначислит НДС

Налоговая инспекция в ходе проверки выявила, что женщина сдавала свою недвижимость в аренду, не регистрируясь в качестве индивидуального предпринимателя. На этом основании налоговики привлекли ее к ответственности за ведение деятельности без постановки на налоговый учет (п. 2 ст. 116 НК РФ). А также доначислили НДС с выручки от реализации услуг по аренде.

Однако женщина с решением налоговой инспекции не согласилась и обратилась в суд. Ее аргументы заключались в том, что в качестве индивидуального предпринимателя она не зарегистрирована, а плательщиками НДС могут быть только предприниматели и юридические лица.

Арбитры указали, что, исходя из статьи 11 НК РФ и постановления Конституционного суда РФ от 27.12.2012 № 34-П, физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированные в качестве ИП, для целей исполнения налоговых обязанностей фактически приравниваются к индивидуальным предпринимателям. Соответственно с доходов от деятельности, не относимой ими к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, они должны платить налоги в рамках общего режима или УСН.

Судьи выяснили, что осуществляемая гражданкой деятельность по сдаче в аренду имущества признается предпринимательской. Поскольку ее целью являлось получение прибыли и велась она на систематической основе в течение нескольких лет. В связи с этим судьи пришли к выводу, что инспекция правомерно доначислила женщине налоги по общей системе налогообложения.

А вот решение налоговой инспекции в части привлечения гражданки к ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 116 НК РФ за непостановку на учет в налоговой инспекции, арбитры признали недействительным.

Дело в том, что субъектом правонарушения по части 2 статьи 116 НК РФ могут быть только уже зарегистрированные организации или индивидуальные предприниматели. И данная норма не предусматривает ответственность для физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. *

4. Статья:Только при наличии в действиях гражданина ряда признаков инспекторы вправе потребовать, чтобы он зарегистрировался как ИП

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 ГК РФ). За ведение такой деятельности без госрегистрации предусмотрена административная и налоговая ответственность, а при определенных обстоятельствах — даже и уголовная ответственность (подробнее об этом читайте во врезке «Ответственность»).

Федеральная налоговая служба неоднократно указывала, что одного только факта совершения гражданином сделок на возмездной основе недостаточно для того, чтобы признать его предпринимателем (письма от 25.02.13 № ЕД-2-3/[email protected] и от 08.02.13 № ЕД-3-3/[email protected]). Для этого необходимо, чтобы такие сделки образовывали именно предпринимательскую деятельность.

Значит, только если возмездные сделки, заключаемые физическим лицом, имеют признаки предпринимательской деятельности, это лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с получаемых доходов как ИП. Аналогичного мнения придерживаются налоговые органы Московского региона (письма УФНС России по г. Москве от 27.09.12 № 20-14/[email protected], от 10.01.12 № 20-14/2/[email protected], от 15.06.09 № 20-14/[email protected], от 29.12.08 № 18-14/[email protected] и от 25.12.08 № 18-14/4/121074). Что же налоговики понимают под предпринимательской деятельностью физического лица?

Инспекторы при решении вопроса о необходимости регистрации в качестве ИП исходят из закрепленного в ГК РФ понятия предпринимательской деятельности

Поскольку налоговое законодательство не содержит определения предпринимательской деятельности, налоговые органы руководствуются другими отраслями права, прежде всего ГК РФ (п. 1 ст. 11 НК РФ). В гражданском законодательстве под предпринимательской понимается самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Ею вправе заниматься лишь те лица, которые зарегистрированы в установленном законом порядке, то есть юридические лица и ИП.

По мнению ФНС России, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты (письма от 25.02.13 № ЕД-2-3/[email protected] и от 08.02.13 № ЕД-3-3/[email protected]):

— изготовление или приобретение гражданином имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
— ведение гражданином учета хозяйственных операций, связанных с осуществлением им сделок;
— взаимосвязанность всех сделок, совершенных гражданином в течение определенного периода времени;
— наличие устойчивых связей с продавцами, покупателями либо прочими контрагентами.

Чтобы решить вопрос о наличии или отсутствии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности, налоговики прежде всего анализируют цели, для которых он приобрел то или иное имущество, а также систематичность совершения им сделок

Таким образом, чтобы решить вопрос о наличии или отсутствии признаков предпринимательской деятельности, налоговики прежде всего анализируют цели, для которых гражданин приобрел то или иное имущество, а также систематичность совершения им сделок, причем как по приобретению, так и по продаже товаров, работ или услуг (см. врезку «Справка»). ФНС России дополнительно обращает внимание на следующее (письмо от 25.01.11 № КЕ-3-3/[email protected]):

« Квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество, целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций.»

Помимо перечисленных признаков предпринимательской деятельности, на практике инспекторы обращают внимание еще на несколько важных факторов.

Наличие ресурсов, необходимых для ведения деятельности. Московские налоговики со ссылками на Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) отмечают, что предпринимательская или экономическая деятельность имеет место в том случае, когда оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные и иные ресурсы объединяются в производственный процесс, целью которого является производство продукции, выполнение работ или оказание услуг (введение к ОКВЭД, утвержденному постановлением Госстандарта России от 06.11.01 № 454-ст). Такая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции или оказанием услуг (письма УФНС России по г. Москве от 10.01.12 № 20-14/2/[email protected], от 25.01.08 № 18-12/3/005988 и от 30.03.07 № 28-10/28916).

По мнению инспекторов, только при наличии всех указанных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя и уплачивать налоги как ИП.

Отсутствие или наличие прибыли. Получение гражданином прибыли от совершаемых сделок либо ее отсутствие налоговики не считают определяющими факторами для правильной квалификации его действий. Ведь извлечение прибыли является лишь целью любой предпринимательской деятельности, а не ее обязательным результатом. Поэтому инспекторы полагают, что само по себе отсутствие прибыли не исключает возможности признания деятельности гражданина предпринимательской.

Даже если гражданин систематически совершает убыточные для него сделки, налоговики все равно могут квалифицировать его деятельность как предпринимательскую и потребовать, чтобы он зарегистрировался в качестве ИП

Иными словами, даже если гражданин систематически совершает возмездные сделки, которые приносят ему одни лишь убытки, налоговики все равно могут посчитать его деятельность предпринимательской и потребовать, чтобы он зарегистрировался в качестве ИП.

Присутствие предпринимательского риска. Федеральная налоговая служба особо подчеркивает, что одной из характерных особенностей предпринимательской деятельности является наличие при ее осуществлении риска. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение данной деятельности станет просто невозможным (письма ФНС России от 25.02.13 № ЕД-2-3/[email protected] и от 08.02.13 № ЕД-3-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 07.10.11 № 20-14/2/[email protected]).

К предпринимательским рискам, в частности, относится опасность недополучения гражданином доходов или прибыли, возникновения материальных и финансовых потерь при ведении предпринимательской деятельности. Однако в письмах контролирующих органов не разъясняется, как на практике оценивать, имеются ли в действиях гражданина указанные риски. Ведь в отношении практически любой возмездной сделки могут возникнуть те или иные риски, которые вполне можно квалифицировать как предпринимательские. Например, в случае сдачи недвижимости в аренду гражданин, являющийся ее собственником, несет риски, связанные с возможным повреждением самого помещения или находящегося в нем имущества, а также риски несвоевременного внесения арендной платы арендатором.

Ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП может привести к значительным штрафам или даже к лишению свободы

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП является прежде всего административным правонарушением. Но штраф за это нарушение небольшой — от 500 до 2000 руб. (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ).

Более существенные штрафные санкции предусмотрены в НК РФ. В нем установлена ответственность за ведение предпринимателем деятельности без постановки на учет в налоговом органе. Штраф за это правонарушение взыскивается в размере 10% от доходов, полученных в результате такой деятельности за весь период ее ведения без постановки на налоговый учет (п. 2 ст. 116 НК РФ). При этом минимальный размер штрафа составляет 40 000 руб.

Кроме того, осуществление предпринимательской деятельности без регистрации может привести и к уголовной ответственности. Но только в тех случаях, когда это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо было сопряжено с извлечением дохода в крупном размере (если сумма полученного дохода превысила 1,5 млн. руб.) или особо крупном размере (если сумма дохода превысила 6 млн. руб.).

Если гражданин ведет предпринимательскую деятельность без регистрации, в результате которой был причинен крупный ущерб третьим лицам либо извлечены доходы в размере, превышающем 1,5 млн. руб., к нему может применяться одна из следующих мер уголовной ответственности (примечание к ст. 169 и ч. 1 ст. 171 УК РФ):

— штраф в размере до 300 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет;
— обязательные работы на срок до 480 часов или арест на срок до шести месяцев.

Ведение предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с получением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн. руб., наказывается одной из следующих мер (ч. 2 ст. 171 УК РФ):

— штрафом в размере от 100 000 до 500 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет;
— принудительными работами на срок до пяти лет;
— лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80 000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

Видимо, инспекторы на местах делают вывод о наличии или отсутствии этого признака предпринимательской деятельности исходя из своих внутренних убеждений, которые должны быть основаны на полном анализе и исследовании всех обстоятельств по конкретной ситуации.

Налоговики признают, что им непросто решать, имеются или нет в действиях гражданина признаки предпринимательской деятельности

ФНС России отмечает, что признаки предпринимательской деятельности, исходя из которых принимается решение о необходимости регистрации физического лица в качестве ИП, носят лишь оценочный характер (письмо от 08.02.13 № ЕД-3-3/[email protected]). Для того чтобы правильно квалифицировать действия гражданина, налоговикам необходима полная и всесторонняя информация обо всех обстоятельствах его деятельности. Без этих сведений они просто не смогут принять решение. Поэтому ФНС России рекомендует инспекторам на местах следующее:

« Указанная информация может быть получена налоговым органом в ходе проведения мероприятий налогового контроля. При выявлении объективных признаков предпринимательской деятельности в деятельности налогоплательщика налоговый орган вправе будет пересчитать его налоговые обязательства.»

В качестве доказательств, подтверждающих факт занятия физическим лицом предпринимательской деятельностью, могут быть, в частности, использованы (письмо УФНС России по г. Москве от 12.10.11 № 20-14/2/[email protected]):

— показания лиц, оплативших товары, работы, услуги;
— расписки в получении денежных средств;
— выписки по банковским счетам гражданина;
— акты передачи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

ФНС России отмечает, что признаки предпринимательской деятельности, исходя из которых принимается решение о необходимости регистрации физического лица в качестве ИП, носят лишь оценочный характер

Вместе с тем московские налоговики признают, что перечисленные документы доказывают факт ведения гражданином предпринимательской деятельности, только если в них содержится определенная информация. Из этих документов должно следовать, что денежные средства поступили за реализацию этим гражданином товаров, выполнение им работ или оказание услуг, размещение рекламных объявлений, выставление образцов товаров в местах продажи, закупку товаров и материалов, заключение договоров купли-продажи или аренды помещений.

Только при наличии у налоговиков достаточных оснований считать, что в действиях гражданина имеются признаки предпринимательской деятельности, они вправе потребовать, чтобы он зарегистрировался как ИП (письма ФНС России от 25.02.13 № ЕД-2-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 27.09.12 № 20-14/[email protected], от 15.06.09 № 20-14/[email protected] и от 17.09.07 № 18-12/3/[email protected]).

Если же указанные признаки отсутствуют, например, при однократном совершении физическим лицом какой-либо сделки, гражданин не обязан регистрироваться как ИП (письма ФНС России от 08.02.13 № ЕД-3-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 15.06.09 № 20-14/[email protected] и от 17.09.07 № 18-12/3/[email protected]). Значит, с полученных от этой сделки доходов лицо, не имеющее статуса ИП, может уплачивать НДФЛ и представлять в инспекцию декларацию по этому налогу в общеустановленном порядке.

Сдача недвижимого имущества в аренду. По поводу этого вида деятельности налоговики выпустили очень большое количество писем. Однако ни в одном из них четко не указано, какие конкретно факты могут свидетельствовать о том, что предоставление физическим лицом недвижимости в аренду имеет признаки предпринимательской деятельности либо не имеет таковых.

В многочисленных письмах и Федеральная налоговая служба, и московские налоговики ограничиваются лишь общими фразами, которые сводятся к следующему (письма ФНС России от 08.02.13 № ЕД-3-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 15.06.09 № 20-14/[email protected], от 29.12.08 № 18-14/[email protected], от 25.01.08 № 18-12/3/005988 и от 30.03.07 № 28-10/28916):

« Если у налогоплательщика имеются достаточные основания считать, что в его деятельности признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, то с доходов от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества физическое лицо должно уплачивать НДФЛ в общеустановленном главой 23 НК РФ порядке.»

Причем в указанных письмах рассмотрены ситуации по сдаче в аренду различной недвижимости: не только квартир, но и нежилых помещений. Несмотря на это, налоговые органы давали один и тот же, причем довольно неопределенный, ответ.

Уплата налога на имущество при сдаче в аренду нежилого помещения

Вопрос-ответ по теме

Наша организация (ООО) применяет УСН (6%). Имеем в собственности нежилое помещение 1204,4 кв.м. Основной вид деятельности: сдача в наем собственное недвижимое имущество. При применении УСН от налога на имущество освобождены 27.09.2017 г. по поручению о проведении мероприятия по определению вида фактического использования здания (строения, сооружения), нежилого помещения Госинспекции по недвижимости наша организация признана торговым/офисным/для размещения общественного питания, бытового обслуживания. Вопрос: будем ли мы платить налог на имущество и торговый сбор после такого заключения, применяя УСН.

Обязанность платить налог у вас появится, только когда недвижимость попадет в региональный список имущества, облагаемого по кадастровой стоимости. Поясним.

Компании на УСН не освобождены от уплаты налога на имущество с недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). В частности, по кадастровой стоимости облагается нежилое имущество, назначение которого предусматривает размещение общепита, бытового обслуживания, торговли (подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Однако список объектов, подпадающих по налог, региональные власти определяют каждый год до 1 января (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Если вашего объекта в таком списке нет, то платить налог не надо. Если ваш объект появится в списке, то вам придется начинать платить налог.

В Москве действует список объектов, утв. постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП.

Торговый сбор нужно платить компаниям и ИП, которые фактически ведут торговлю. Если вы только сдаете помещения, но не торгуете, то платить сбор не нужно (п. 4 письма Минфина от 19.10.2015 № 03-11-09/59842).

ИП сдает в аренду нежилую недвижимость

Вопрос-ответ по теме

Физлицо, не имеющее статус ИП, сдавало в течение полутора лет нежилое помещение в аренду юрлицу. Арендатор — налоговый агент, удерживал и перечислял в бюджет НДФЛ. Затем, физлицо получает статус ИП, для ведения деятельности, не связанной со сдачей недвижимого имущества в аренду. При этом договор аренды, заключенный ранее, продолжает действовать, так как срок аренды не истек. Должно ли физлицо начать учитывать доходы от аренды в доходах ИП, и соответственно известить арендатора и внести изменения в договор аренды, или может оставить все как есть, и до какого момента?

Поскольку вы сдаете нежилое помещение, то лучше считать сдачу в аренду предпринимательской деятельностью. Для этого заключить новый договор аренды от имени ИП.

Гражданин вправе сдавать личную недвижимость в аренду (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Регистрироваться в качестве ИП нужно, только если сдача в аренду становится предпринимательской деятельностью. Но в законодательстве не уточняется, когда сдача в аренду считается коммерческой деятельностью.

По общему правилу гражданин занимается предпринимательством, если регулярно получает от имущества прибыль (ст. 2 ГК РФ). Например, он купил квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Тогда деятельность направлена на систематическое получение прибыли. А значит, собственнику нужно зарегистрироваться как ИП (письмо ФНС России от 25.02.2013 № ЕД-2-3/[email protected]).

Другая ситуация — гражданин получил квартиру в наследство. Собственник проживает в другой квартире. А недвижимость, которую он получил в наследство, стал сдавать в аренду. В такой ситуации суды приходят к выводу, что предпринимательской деятельности нет (п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23).

И даже если у гражданина в собственности несколько жилых помещений, то их сдача в аренду не всегда является предпринимательской деятельностью. Ведь собственник не обязательно станет сдавать все помещения в аренду регулярно, получая систематическую прибыль.

Иначе обстоят дела с нежилой недвижимостью. Сдавая ее в аренду, собственник, как правило, ведет предпринимательскую деятельность. Потому что изначально такое имущество обычно покупают, чтобы извлекать прибыль. Такой вывод следует из арбитражной практики. Примеры: апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671.

Добавим, если граждан занимается предпринимательством, но не зарегистрировался как ИП, то чиновники доначислят страховые взносы. Кроме того, за деятельность без регистрации ИП инспекторы оштрафуют на сумму от 500 до 2000 руб. (ст. 14.1 КоАП РФ). Возможно и уголовное дело, если доходы от аренды превысили 1,5 млн руб. (ст. 171 УК РФ).

Какие налоги и взносы платить собственнику при сдаче в аренду

Собственник не зарегистрировался как ИП

Собственник зарегистрировался как ИП

Налог с аренды помещения для ИП

Частные предприниматели, как и физические лица, могут сдавать в аренду свое имущество. В этом случае предприниматель должен оплачивать налог с аренды помещения для ИП. О порядке выплаты расскажем в статье.

Аренда как вид деятельности ИП

Если предприниматель при регистрации ИП выбрал видом своей деятельности аренду имущества, он должен также выбрать для себя приемлемый вариант налогообложения. Для таких случаев законодательством предусмотрены статьи 249 и ст. 250 НК РФ, которые регулируют действия предпринимателя по сдаче имущества в аренду в условиях упрощенки (УСН).

Предприниматель может выбрать также общую систему налогообложения, но в этом случае он должен быть готов к дополнительной уплате НДС и НДФЛ. Сумма, которую получает ИП ежемесячно от сдачи помещения, должна быть прописана в договоре аренды. Поэтому ему следует быть максимально корректным, так как в противном случае затраты, совершенные предпринимателем в процессе аренды, нельзя будет вычесть из суммы налогооблагаемого дохода от сдачи помещения.

Сдача в аренду нежилого помещения предполагает такие же траты по налогам для предпринимателя, как и сдача помещения, пригодного для жилья.

Оплата налога на имущество при упрощенке

ИП на упрощенке может рассматривать два варианта отчисления налога в бюджет:

  1. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы по ставке 6%.
  2. Вид налогообложения, рассчитанный на доходы с вычетом расходов на имущество, с процентной ставкой 15% от оставшейся после вычета расходов суммы.

Если в договоре аренды прописано, что за оплату коммунальных и других услуг отвечает арендодатель, эти затраты можно включить в перечень расходов по содержанию имущества. День, когда предприниматель получает от арендатора деньги за аренду, юридически считается днем получения дохода за аренду помещения.

Стоит учесть, что ИП на упрощенке избегает таких процедур, как:

  • Оплата налога на доходы физических лиц.
  • Оплата НДС.
  • Оплата налога на имущество.

Естественно, эти условия касаются только имущества, которое входит в состав деятельности ИП. Порядок и сроки оплаты налога на имущество ИП регламентированы. Предприниматель должен успеть оплатить его до 30 апреля. По страховым платежам арендодатель на упрощенке может заплатить до 31 декабря.

Сдача имущества в аренду несет для ИП некоторые привилегии перед остальными физическими лицами, так как ИП платит только 6% от дохода аренды (остальные физлица – 13%). Процедура оплаты налогов на имущество не занимает у предпринимателя много времени, так как это можно сделать платежным поручением или наличными деньгами через банк.

Есть одно условие, которое нужно учитывать: оплату по налогам предприниматель должен осуществить лично. Если это по каким-либо причинам не получается сделать, нужно заблаговременно оформить доверенность по оплате на третье лицо.

Смотрите еще:

  • Госпошлина за патенты на изобретение Изменился размер пошлин за государственные услуги Роспатента С сегодняшнего дня увеличились патентные и иные пошлины (Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2017 г. № 1151). Например, до 6 октября 2017 года пошлина за […]
  • Фгос дошкольного образования приказы Приказ Министерства образования и науки РФ от 17 октября 2013 г. N 1155 "Об утверждении федерального государственного образовательного стандарта дошкольного образования" Приказ Министерства образования и науки РФ от 17 октября 2013 […]
  • Федеральным законом от 24072007 209-фз Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ"О развитии малого и среднего […]
  • Закон об образовании 2014 спо Институт развития дополнительногопрофессионального образования Для образовательных организаций Разъяснения о законодательном и нормативном правовом обеспечении среднего профессионального образования 31-34 Разъяснения о […]
  • Нормы проживания в общежитии для рабочих Новые требования к общежитиям Постановлением главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 23.03.2011 г. № 23 введены в действие с 1 сентября 2011 года СП 2.1.2.2844-11 «Санитарно-эпидемиологические требования к […]
  • Федеральный закон от 14 июня 2012 67-фз Федеральный закон от 14 июня 2012 г. N 67-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности перевозчика за причинение вреда жизни, здоровью, имуществу пассажиров и о порядке возмещения такого вреда, причиненного при […]
  • Налоговая отчетность закон Налоговая и бухгалтерская отчетности российской организации, применяющей общий режим налогообложения Один из самых ответственных периодов в деятельности организаций - подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности. В какие […]
  • Приказ от 23072010 n 541н Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 23 июля 2010 г. N 541н "Об утверждении Единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих, раздел "Квалификационные характеристики […]