Опека застройщик

Содержание статьи:

У опеки своя забота

Как происходят сделки с недвижимостью, принадлежащей детям?

Закон не ограничивает несовершеннолетних в праве владеть недвижимостью, однако он стоит на страже детских интересов, поэтому продажи такого жилья всегда проходят под бдительным оком органов опеки. Иногда такая опека является весьма большим препятствием на пути улучшения жилищных условий.

О всех нюансах покупки или продажи недвижимости, где собственником является ребёнок, Квадруму рассказала Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY.

На сегодняшний день органы опеки осуществляют контроль за сделками по продаже недвижимого имущества, где собственником (или одним из собственников) является несовершеннолетний. Для продажи квартиры с долей ребенка в собственности необходимо получить распоряжение органов опеки, разрешающее продажу. В противном случае Росреестр не зарегистрирует переход права собственности по договору.

Основным условием для продажи такой квартиры является приобретение в собственность ребенка другой недвижимости. Органы опеки следят за тем, чтобы при совершении такой сделки не ущемлялись права несовершеннолетнего. Приобретаемая доля не может быть меньше продаваемой. При этом учитывается как общая площадь обоих объектов, так и их кадастровая стоимость. При подаче заявления очень важно правильно рассчитать долю, которая будет приобретаться на имя несовершеннолетнего.

Например, продается комната в коммунальной квартире в центре Москвы, где ребенку принадлежит ¼ доли в праве. Вместо продаваемой комнаты приобретается двухкомнатная квартира в новой Москве. По площади двухкомнатная квартира, естественно, больше продаваемой комнаты в коммуналке, и родители могут решить, что ребенку достаточно выделить ¼ доли в новой двушке. Однако, кадастровая стоимость всей квартиры в новой Москве может быть ниже кадастровой стоимости комнаты в коммуналке и ребенку на основании этого придется выделять большую долю, например, ⅓.

Для подачи заявления в органы опеки необходимо присутствие и подписи обоих родителей, даже если они в разводе, исключения составляют лишённые родительских прав. Также необходимо предоставить основной пакет документов, запрашиваемых опекой по обоим объектам.

Необходимые документы:

  • выписка из ЕГРП о правах на объект недвижимости (по объектам, права по которым зарегистрированы до 1998 года — справка из Департамента городского имущества города Москвы);
  • кадастровый паспорт;
  • БТИ: экспликация и поэтажный план;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
  • выписка из домовой книги.

Все документы предоставляются в оригиналах (для ознакомления) и копиях. Документы рассматриваются в среднем от недели до месяца. Также у вас могут запросить дополнительные документы. По результатам рассмотрения заявления органы опеки выдают распоряжение, в соответствии с которым разрешают продажу недвижимости, где несовершеннолетний является собственником всего объекта или доли при условии приобретения на его имя другой недвижимости (либо доли), указанной в поданном в опеку заявлении. Таким образом, средний срок согласования сделки — от трёх недель до двух месяцев.

Сделка по продаже и покупке либо происходит одновременно (документы по обоим объектам сдаются на регистрацию совместно с оригиналом распоряжения органов опеки) и регистрация перехода права производится в один день, либо сначала происходит продажа, а в дальнейшем покупка. Здесь все зависит от ситуации, от того, что родители указали в заявлении и, главное, от содержания распоряжения. Если органы опеки разрешают продажу с одновременным приобретенем нового жилья, то продажа и покупка происходят в один день. Если же в разрешении опеки указано, что разрешена продажа с последующим приобретением другой квартиры, то сделку можно разрывать.

Один из самых частых вопросов — возможность приобретения на имя ребенка квартиры в новостройке. По практике такие распоряжения опека дает. Действительно, на сегодняшний день многие хотят жить в новом, только построенном доме, да и цены на этапе строительства более привлекательные, чем после ввода дома в эксплуатацию. Но необходимо иметь ввиду, что приобретение квартиры в новостройке на имя ребенка возможно только при условии, что покупка оформляется договором участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, регистрируемом в Росреестре, сроки сдачи дома не должны превышать 6 – 10 месяцев с момента получения распоряжения опеки, застройщик должен быть надёжным и, конечно, родители должны обеспечить ребенка до момента оформления права собственности в новостройке жильём и регистрацией по месту жительства (а с ней и всеми социальными льготами), т. е., другими словами, нужно до окончания строительства и оформления квартиры в собственность где-то прописать несовершеннолетнего.

С первого января 2016 года такие сделки необходимо нотариально удостоверять. При этом нотариальному удостоверению подлежит только договор, в соответствии с которым отчуждается недвижимость несовершеннолетнего. Для договора, в соответствии с которым взамен продаваемой недвижимости на имя ребенка приобретается новая, нотариальная форма не обязательна. Стоимость услуг нотариуса составляет 0,5% от кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, но не более 20 000 рублей. Честно говоря, пока не ясно, каким образом нотариальная форма договора защищает права несовершеннолетних и почему недостаточно процедуры проверки законности сделки органами опеки, но очевидно, что сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, становятся затратными не только по времени, но и в финансовом плане.

Разрешение органов опеки при покупке квартиры в строящемся доме

Нет, получить такое согласие не возможно, так как органы отдела опеки при отчуждении имеющейся жилой площади, сразу в распоряжении указывают приобретаемую жилую площадь (зарегистрированную, существующую). Дом еще строится и не зарегистрирован (не существует документально, только проект), поэтому приобрести такую квартиру нельзя.

Возможно или нет, Вы узнаете только в органах опеки и попечительства по месту регистрации несевеошеннолетних. На своей практике я ни разу не встречал разрешение ООиП на покупку объекта незавершенного строительства.

Уверен, что органы опеки однозначно Вам откажут, пока не сдастся дом и будет предоставлен договор о покупке детьми не меньшего к-ва квадратных метров. Мне кажется лучше договориться с застройщиком, чем доказывать органам опеки, что «застройщик хорошо зарекомендовавший себя и добросовестный»

да .разрешат продать квартиру ,так как происходит улучшения жилищных условий для семьи и ребенка.только проходят,через орган опеки для строящегося дома .тел 89186411199

Из личного опыты: краснодарская опека дала нам разрешение на продажу дома, после предоставления предв. договора купли с Застройщиком, зарегистрированным в юстиции, а так же справка от Застройщика о том, что дом имеет 90% готовности, ну и всю остальную док-цию по дому. Так работает ОБД.

P.S. Так мы продали дом в другом городе и купили квартиру в Краснодаре для несовершеннолетнего ребенка.

Стоит задуматься о регистрации людей.С момента продажи квартиры утратится место регистрации,по закону РФ,гражданин РФ имеет право быть незарегистрирован не более 90 суток.В новой квартире зарегистрироваться можно будет лишь после получения свидеиельства на собственность.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

обратитесь в органы опеки, на практике есть случаи получения разрешений на отчуждение после предоставления зарегистрированного дудс в ооип

Здравствуйте, Гурген! В таких ситуациях органы опеки редко, но все же дают согласие, если в новом доме квартиры продаются по 214-ФЗ, с момента продажи до момента въезда в новую квартиру вам есть где жить и т.д. Также органы опеки могут поставить другие дополнительные условия.
Многое зависит от инспектора, который будет рассматривать Ваши документы (человеческий фактор в нашей стране никто не отменял).
Обратитесь непосредственно в органы опеки и Вы получите точный ответ — если да, то на каких условиях.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Будет отказ. Нет смысла даже обсуждать вопрос.

Покупка новостройки от юр лица + опека

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Конечно такие риэлторы есть. Для начала Вам стоит обратиться в органы опеки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

узнавать даст ли разрешение опека надо в опеке. Если есть другое место жительства и документы у застройщика на дом то скорее всего даст. Если другого жилья (и прописки) нет то скорее всего необходимо покупать квартиру в собственности.

Ваше предложение нам не подходит , нам нужна 4-х комнатная

Получали такие разрешения, но в каждом случае сначала надо обратиться в органы опеки по месту жительства ребенка. Возьмите с собой документы от застройщика (проект долевого участия в строительстве) и идите к инспектору по опеки.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Разрешит-ли опека — нужно узнавать непосредственно у них. Возможно, придётся действовать обходными путями. Посоветуйтесь на этот счёт с агентством. Можете — с тем же, через которое покупаете, они будут заинтересованы Вам в этом вопросе помочь.
А риэлторы, конечно же, есть.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не каждая опека разрешит новостройку.
У меня был такой случай-Органы опеки просили справку о том, что дом уже сдан и годен для проживания.
Но квартиру мы эту покупать не стали).

Где брать такую справку.

Риэлторы есть, это не проблема.
Но вот что нужно сделать обязательно и побыстрее — это проконсультироваться в органах опеки. Возьмите все документы от застройщика на новую квартиру, и к ним.

У Вас ребенок прописан в этой квартире? Есть ли возможность прописать его в другом месте после сделки? В доме новостройке прописка пока закрыта всего скорее, опека точно откажет. Нужно будет решать вопрос с пропиской, мы в этом можем вам помочь. Затем идете в опекунский совет(по месту прописки ребенка). Берете с собой: правоустанавливающие документы на квартиру, договор на основании которого покупаете новостройку и желательно риэлтора (пусть помогает убеждать сотрудника опеки). Опять же если опека не дает разрешения, в вашем случае можно перепрописать ребенка.( распоряжение получается по месту прописки ребенка, а не там где у него собственность). Успехов в вашей предстоящей сделке!

В ряде случаев органы опеки и попечительства дают разрешение на проведение сделки. Для начала необходимо сходить в опеку по месту регистрации ребенка и получить там консультацию и уже от этого отталкиваться. Если необходима помощь в данном вопросе звоните, контакты на моей странице.

Обязательно сходите в органы опеки, со всеми документами (от застройщика), и свою право установку возьмите, объясните ситуацию, что дом не сдан и свидетельство на собственность юр.лицо еще не получило, они Вам сразу скажут да или нет, а потом уже будете выбирать себе специалиста, который больше всего понравится.
Удачи Вам с опекой.

Опека не разрешит. Они разрешают новостройки если есть собственность . Обращайтесь, помогу.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

У ребенка сейчас собственность есть, а в новостройке еще собственности нет. Опека разрешит только такую новостройку, где получена собственность.

Начните с консультации в органах отдела опеки и подачи им заявления об осмотре приобретаемого жилья.

Если продажа по 214-ФЗ, дом принят (Получено разрешение на вод дома в эксплуатацию) и идет заселение, то проблем особых не должно быть. Многое зависит от размеров продаваемой и покупаемой квартир. Их инвентаризационной стоимостью по БТИ. Любое решение органов опеки, если оно не соответствует законодательству вы имеете право обжаловать в суде. Застройщик может не предоставить вам оригиналы и ксерокопии документов по объекту (политика компаний).

Идите в опеку на консультацию.

Минимальный пакет документов оригиналы и копии:
1. Правоустанавливающие документы
2. Паспорт и свидетельство о рождении
3. Выписка из домовой книги, копия финансово лицевого счета, справка об отсутствие задолженности
4. Кадастровый паспорт, экспликация поэтажный план, справка о стоимости (срок действия 1 месяц)
5. Заявление от родителей и ребенка(от 10 лет, личное присутствие) в органы опеки

Уважаемый Александр, у нас сл. ситуация. Ребенок прописан у отца в квартире (муниципальной) с рождения , после была куплена квартира 1-ком. по программе молодая семья, ребенок и муж наделены собственностью у мужа 2 доли у ребенка одна, далее мы купили 3-х ком. квартиру соотношение долей тоже ( я не в доле ) после родился еще один ребенок ( он тоже толей не наделен) , таким образом у нас получается что ребенок( и один и другой) прописан в одном месте, живем в другом ( в этой квартире у нас никто не прописан). Покупаем 4-х комнатную с увиличением площади в 3 раза. дОм сдан госкомиссия прошла , дом введен в эскплуатацию даже есть мин. ремонт, но нет собственности. Нам нужно показыывать эксперту опеки куда мы хотим переехать иили только документы показать , а если нам не дадут документы на новостройку ( или . что им надо сказать, что бы они нам их дали)?

сначала-опека, потом, договор смотреть желательно с специалистом.

Перечень документов, предоставляемых в органы опеки и попечительства для получения согласия на совершения сделки

НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ!

  1. Заявление родителей несовершеннолетнего или лиц их заменяющих.
  2. Заявление несовершеннолетнего (с 14 лет);
  3. Копия свидетельства о рождении (при себе иметь подлинник)
  4. Копии правоустанавливающего документа с места продажи и с места покупки (свидетельство о регистрации права собственности, договор купли-продажи, договор передачи (приватизации) квартиры в собственность, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону (завещание)).
  5. Копии поквартирной карточки с места продажи (ЖЭУ, РЭУ, кондоминимум, ТСЖ)
  6. Копия технического паспорта (площади квартиры и % износа) или извлечение из технического паспорта ФГУП Технический центр «Ростехинвентаризации» с места продажи и с места покупки (БТИ).

ВНИМАНИЕ!
Заявления от доверенных лиц не принимаются!
Заявителю иметь ксерокопии и подлинники указанных документов!
Решение готовится в течение 10 рабочих дней!

Образец Заявление (формат MS Word)

Начальнику управления по образованию

От _____________________________(Фамилия Имя Отчество)

проживающей по адресу:

г. Тюмень, ул. ______________________,

паспортные данные __________________

№ паспорта, кем и когда выдан, код подразделения

Заявление

Прошу Вас разрешить совершение сделки купли-продажи квартиры (дома) по адресу _______________________________________________, принадлежащей _________________________________ на основании (указать название документа, номер, дату) с покупкой квартиры (дома) по адресу ________________________.

Согласие всех заинтересованных сторон имеется, жилищные и имущественные права и интересы несовершеннолетнего (указать ФИО, дату рождения) не нарушаются, в связи с приобретением им права собственности (права проживания и пользования) жилой площадью по указанному адресу.

органы опеки -доля ребенка.покупка в новостройке-продажа вторички-есть ли выход. подскажите!!спасибо

ольга герасимова

Ольга, во-первых долю можно выделить ребенку сразу в договоре уступки, т.о. он станет участником долевого строительства. Надо пойти в опеку и спросить, есть ли у Вас надежда получить разрешение при таком раскладе.
Во-вторых, можно выделить долю в другой квартире, если какие-нибудь родственники или друзья согласятся. В этом случае переуступку не следует оформлять с долей ребенка в ней, а оформить на него долю в ней потом, получив взамен разрешение опеки на отчуждение доли в квартире родственников обратно на их имя.

спасибо. а как долго ждать результатов по одобрению??этот процесс не может быть ускорен?

Нужно будет сначала собрать и представить в опеку необходимые документы по приобретаемой квартире, написать там заявления под их диктовку. Ответ обычно от недели до двух недель ждать приходится. Ускорить можно, но надо установить хорошие отношения с инспектором.

Собственность ребёнка можно продать только через опеку. Вносить аванс рискованно, можете потерять. Вывод- решать нужно с опекой. Если не получается, попробуйте обратиться к какому нибудь УПОЛНОМОЧЕННОМУ по правам ребёнка( их много всяких развелось). Пусть решают или помогают решать в интересах ребёнка. Удачи.

спасибо,знать бы как решать с этой опекой!)а где искать этих уполномоченных?это например -кто может быть?

К вариантам, перечисленным Ириной Владимировной, добавлю еще один (если позволяют финансы) — опека может дать разрешение на продажу квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего, при условии, что на счет ребенка будут положены деньги от продажи его доли. А также дать разрешение на использование этих денег в будущем, при условии наделения ребенка долей в другой квартире (в том числе и в приобретаемой новостройке).

До тех пор, пока не согласован вопрос с опекой — вносить аванс рискованно. Можно его потерять.

спасибо. все принесем,что достанем-надеюсь поможет)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Опека опеке рознь,одни могут разрешить покупку в доме без собственности,другие нет.Нам вот не разрешали купить даже уже в сданном доме,возможно не установили хорошие отношение с инспектором,цитируя ИВ) Сходите к ним заранее и обговорите ,узнайте их пожелания.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Прошлым летом проводил схожую сделку: продавали вторичку, покупали новостройку с увеличением, без собственности. Основной вывод, сделанный для себя: все зависит от сотрудника в органах опеки. Не каждый возьмет на себя ответственность, если со строящимся объектом что то случится, этот сотрудник в итоге крайний будет. Так что основные варианты вам уже указали: 1. Наделение собственностью в другой квартире без ухудшения условий. 2. Покупка новостройки, где ребенок фигурирует в дкп как покупатель, причем условия улучшаются, в идеале в 2 раза (я таким образом и решил ситуацию, но честно говоря это исключение, так как не достройся и не сдайся объект-всех собак на принявшего решение спустят, т.е. на представителя опеки.) 3. Предоставление в опеку сберкнижки на имя ребенка с эквивалентной суммой продажи. Якобы обеспечение. Абсурдный вариант, но он может быть поводом для согласия органов опеки ( при отсутствии финансов берем потреб, кидаем на книгу, месяц все устаканивается, снимаем и возвращаем в банк)))). По срокам: меня около месяца гоняли по всякой ерунде. То одна бумажка не подходит, то другая. Бюрократия. Удачи!‌‌‌

Ольга, начинайте с опеки. Собрав полный пакет документов, список они Вам дадут ( паспорта, свидетельство о браке, о рождении, документы на квартиру, бти, официальная оценка, выписки из домовой книги, ежд, и СБЕРКНИЖКУ НА ИМЯ РЕБЕНКА—иметь на все ксерокопии). Идти надо обоим родителям и собственникам квартиры ( с них тоже берут заявление). На основании собранных документов, написанных вами заявлений по их форме, опека дает добро на продажу квартиры с последующим размещением денежных средств в течении Х дней с момента регистрации на счете ребенка, срок размещения денег они укажут.
После сделки, в течение выделенного срока вы размещаете деньги на счете и берете выписку из банка, которую относите в опеку. Далее, чтоб снять деньги, надо предоставить им ДДУ с участием ребенка, где должна быть указана его доля, цена,строительный адрес и получаете Разрешение на снятие со счета. Аванс можно вносить на этапе заключения ДДУ. Естественно, вам надо сначала пройтись в ООП и в отдел новостроек, уточнить все моменты.
Выписать ребенка ( с родителем) можно написав заявление по форме ООП с указанием адреса прописки, после чего принести им подтверждение. Контроль осуществляет ваш инспектор и прокуратура, о чем вы (родители) подписывайтесь в очередном заявлении по форме опеки.

Смотрите еще:

  • Консультация юриста в ханты-мансийске Консультация юриста в ханты-мансийске Ханты-Мансийск: услуги практикующих юристов (телефоны и адреса) Подробности Категория: Услуги частнопрактикующих юристов юрист услуги контакты КУЛЕБАКИН […]
  • Приказ о рабочего времени на предприятии Образец регламента рабочего времени Регламент рабочего времени представляет собой тип документации, который используется для четкого и последовательного описания обязанностей и опций каждого сотрудника в целях предотвращения […]
  • Бланк заявления на замену инн Как можно поменять ИНН при смене фамилии? При изменении фамилии необходимо осуществить замену большого количества документов: паспорта, загранпаспорта, водительского удостоверения, СНИЛС, ИНН, медицинский страховой полис и т.д. В […]
  • Документы для возврата ндфл за лечение Документы для вычета Список документов для оформления вычета Для того чтобы оформить налоговый вычет на лечение Вам понадобятся следующие документы и информация: Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ (скачать ее Вы можете здесь). В […]
  • Передача в залог земельного участка находящегося в аренде Что такое залог права аренды земельного участка? Залог права аренды земельного участка - это ипотека, которая предоставляет человеку, возможно, купить недвижимость, передав под залог не имущество, а арендные права. За последнее время […]
  • Документы на детское пособие 200 рублей Социальные пособия и льготы матерям-одиночкам В наше время не редкость — матери, одни воспитывающие детей. Но по нормам трудового и семейного законодательства (с учетом изменений, актуальных на 2018 год) статус одинокой матери […]
  • Разрешение фотографии в инстаграм Какой размер должно иметь фото в Инстаграм? Чтобы ведение и продвижение аккаунта в Инстаграме было максимально эффективным, необходимо знать некоторые технические тонкости, о которых мы сегодня и расскажем.Если вам интересно узнать, […]
  • Юристы франции Русскоязычный юрист во Франции Услуги юриста во Франции Во время пребывания во Франции многие из нас попадают в ситуации, в которых может потребоваться помощь профессионального адвоката. Спектр вопросов, которые могут решить юристы […]