Законы о приемке квартиры

Приемка новой квартиры от застройщика, на что обратить внимание.

КОМПАНИЯ « СИЛКИН И ПАРТНЕРЫ» ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ подробнее об услуге и стоимости здесь

ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ

Итак, получив уведомление, вы приходите к застройщику, а вам говорят, что дом еще не готов, ждите, вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.

Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.

Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?

В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?

Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Т.е. не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.

Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендую вам следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.

Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?

По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:

— проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в предварительном акте. Если вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, ну и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик вам будет говорить, что вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.

ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.

Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекление и т.д.

Если из-за несущественных недостатков вы откажитесь принимать квартиру, то вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.

ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.

В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть не вооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.

Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.

Сделать это можно, используя эту инструкцию. Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это дополнительные затраты.

Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.

Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.

Если имеются недостатки по квартире и по общедомовому имуществу, что делать?

Вы вправе требовать до подписания передаточного акта составления предварительного акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 214 -ФЗ).

На приемку лучше приходить со специалистом, а еще лучше с оценщиком, который сразу может составить отчет о стоимости устранения недостатков. Указанный отчет впоследствии можно будет использовать в суде. Проверить самостоятельно без специалиста возможно, если у вас есть специальные приборы, стоимость которых намного дороже, чем услуга по приемке квартиры.

Если в квартире вы обнаружили недостатки, то в соответствии с п.2 ст. 7 214-ФЗ вы вправе требовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Срок согласуется совместно с застройщиком, но, как правило, застройщик скажет вам, что вам позвонят, как только недостатки будут устранены. Вы вправе не соглашаться с такими условиями. Верить или нет обещаниям застройщика, особенно, если они письменно нигде не фиксируются, решать вам, но, как правило, недостатки устраняют так же, как и строили дом(не спеша и тяп-ляп).

2) соразмерного уменьшения цены договора.

Без суда тут, как правило, не обойтись. Редко застройщик идет на возврат денег. Могут пойти на зачет взаимных требований. Если, к примеру, после обмеров БТИ ваша квартира стала больше и вы должны застройщику доплатить, то в такой ситуации застройщик может пойти на зачет.

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Возмещать понесенные расходы придется требовать, как правило, через суд. Для этого нужно в акте приемки составить перечень недостатков, указанные недостатки зафиксировать экспертизой, далее нанять строительную фирму, которая может предоставить кассовые чеки, и только потом можно будет обратиться в суд для взыскания указанных расходов.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за весь срок пользования денежными средствами. При этом необходимо иметь в виду, что не всегда существует возможность исполнения решения суда. Об этом читаем здесь. Но если ваш застройщик платежеспособный, то в большинстве случаев можно получить в 2,5 раза больше первоначально вложенных денежных средств. В настоящий момент это очень актуально, так как цены на квадратные метры не существенно выросли и зачастую расторгнув договор долевого участия и забрав 2,5 стоимости от вложенных денег, можно тут же купить, но уже не одну квартиру, а две и еще на ремонт останется. Об этом подробней читайте здесь. Там есть свои нюансы.

Если вас все устраивает, на что обратить внимание при подписании акта?

Итак, если вас все устраивает и вы готовы подписать акт приема-передачи, то все же обратите внимание, чтобы в акте стояла актуальная дата. Иногда особо хитрые застройщики не ставят дату, объясняя это тем, что потом бухгалтер или директор поставит дату. Оставление графы с пустой датой чревато тем, что они могут поставить дату приемки, к примеру, годом раньше, и таким образом у вас автоматически теряется право требования неустойки. Также вам могут выставить счет за коммунальные платежи, ведь бремя содержания имущества наступает с момента его приемки. Перед подписанием вас могут обязать оплатить коммунальные платежи на 3-6 месяцев вперед. Естественно, это требование незаконно, но если вы сами добровольно оплатите, то это ваше право. Если же вы откажетесь уплачивать, то, скорее всего, ключи и акт приема-передачи вам придется требовать через суд.

Если застройщик просрочил строительство дома и вы в последующем планируете взыскать неустойку в соответствии с 214-ФЗ, но в акте указано, что дольщик не имеет финансовых и иных претензий, подписывать такой акт или нет?

Желательно указанный пункт исключить из акта приема-передачи, но если застройщик без этого пункта категорично отказывается передать квартиру, а квартира вам позарез нужна именно сейчас, то, конечно, подписывайте. Мы научились взыскивать и с такими условиями, но тогда уже без 100% гарантии положительного результата. Читайте продолжение статьи Доплата за лишние метры после обмеров БТИ

Прочему важно принимать квартиру с юристом?

Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На мой взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.

www.s-u-d.ru

Приемка квартиры в новостройке по правилам

Приемка квартиры в новостройке по правилам

Правила приёмки квартиры

В связи с высокими ценами на жильё во вторичном фонде, новостройки стали пользоваться огромным спросом. Когда длительное сотрудничество фирмы-застройщика и покупателя вошло в финальную стадию о подписании соглашения договора приёма, главное — не впадать в эйфорию от нахлынувшего счастья. Грамотный и серьёзный подход к этому вопросу оградит будущих жильцов от возможных неприятностей или мошенничества со стороны застройщика.

Первое, что нужно сделать — убедиться в том, что новостройка сдана в эксплуатацию. Каждый застройщик по первому требованию обязан предоставить покупателю:

  • Копию акта приёмки дома, подписанного государственной комиссией.
  • А также документ с указанием почтовых реквизитов дома, присвоенных при постановке на учёт в БТИ.

Для передачи дома покупателям, застройщику полагается 6 месяцев со дня приёмки объекта государственной комиссией.
На сайте застройщика публикуется график, по которому будет происходить заселение квартир.

В день приёмки квартиры покупатель должен прибыть на объект с двумя главными документами:

  1. оригинал паспорта
  2. свой оригинальный дубликат документа о участии о долевом строительстве.

Процедура приёмки квартиры в новостройке начинается с выдачи смотрового листа, куда при осмотре покупатель может вписать все обнаруженные недочёты. Голословные претензии застройщик не примет, поэтому следует опираться на СНиПы и прочие акты государственной стандартизации. Поэтому лучше заранее разобраться в этом вопросе или пригласить специалиста по приёмке. Неважно, в каком варианте отделки принимается квартира, для них существуют единые правила приёмки.

Порядок осмотра квартиры перед приёмкой

  1. Убедиться, что планировка квартиры соответствует заявленной в начале строительства.
  2. Проверка полов:
    • о хорошем качестве стяжки говорит отсутствие трещин и отслоений;
    • по всей поверхности пол должен быть ровным и гладким, не крошиться при механическом воздействии;
    • места соединения пола со стенами должны быть заделаны звукоизоляционной прослойкой.
  3. Проверка стен и потолка
    • с помощью отвеса измерить отклонение стен. Допустимое превышение полтора сантиметра;
    • посмотреть и проверить качество заделанных швов в углах квартиры;
    • не пренебрегать простукиванием стен на предмет пустот, о чём будет сигнализировать глухой звук;
    • проверить потолки на отсутствие протечек (для последних этажей).
  4. Проверка окон- с помощью зажигалки проверить герметичность оконного уплотнителя — пламя не должно почувствовать сквозняки;
    • стеклопакеты не должны иметь повреждений, открываться и закрываться легко, без зацепов;
    • проверить места соединения подоконников и стен, а также расстояние от подоконников до радиаторов (не менее 5 см).
  5. Проверка электропроводки
    • распределительные коробки должны располагаться по схеме, утверждённой энергонадзором;
    • осмотреть все розетки. Они должны быть надёжно закреплены и установлены на одном уровне;
    • проверить наличие устройства защитного отключения;
    • проверить проводку с помощью любого мощного электроприбора.
  6. Проверка отопления и водоснабжения
    • все стояки и батареи должны быть без деформаций и надёжно закреплены;
    • в ванной не должно быть луж, выбоин и следов протечек;
    • проверить наличие теплоизоляционного слоя на трубах;
    • проверить счётчики учёта воды — правильно установленные будут располагаться максимально близко к трубам.

После вписывания в смотровой лист всех обнаруженных недочётов, информация переносится в документ о приёме, где указываются оговорённые сроки устранения неполадок (не больше 2 месяцев). Подписанный обеими сторонами договор о приёме квартиры содержит следующую достоверную информацию:

  • о стоимости жилья;
  • о общей площади квартиры;
  • о почтовом адресе и номере квартиры.

www.federalniy-zakon.ru

Порядок приёмки объекта долевого строительства у застройщика

Подготовка к приёмке объекта

Участник долевого строительства (дольщик) обязан явиться на приёмку объекта долевого строительства (объекта) в течение 7 дней после получения письма об окончании строительства или иного срока, установленного договором. В случае острой необходимости принять объект можно явиться на приёмку даже если никакого письма не приходило, но дольщику известно из иных источников, что передача началась.

Если в договоре более одного участника долевого строительства, то обязаны явиться все. Можно поручить приёмку квартиры представителю на основании нотариальной доверенности.

По возможности следует взять с собой на осмотр строительного эксперта, либо иное лицо с соответствующими навыками. В противном случае можно самостоятельно изучить нормативные документы, которыми руководствуются эксперты:

  • СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений // Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153,
  • ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений // Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38,
  • СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции // Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280,
  • СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные // Постановление Госстроя России от 23.06.2003 N 109,
  • СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения // Постановление Госстроя России от 30.06.2003 N 127,
  • СНиП II-22-81 Каменные и армокаменные конструкции (с Изменениями N 1, 2) // Постановление Госстроя СССР от 31.12.1981 N 292,
  • Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов. // Приказ Главгосархстройнадзора России от 17.11.1993,
  • ГОСТ 31384-2008 Защита бетонных и железобетонных конструкций от коррозии. Общие технические требования // ГОСТ от 26.10.2009 N 31384-2008,
  • ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения (с Изменением N 1) // ГОСТ от 26.01.1979 N 15467-79,
  • ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия // ГОСТ от 02.09.2002 N 30971-2002,
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях // Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64,
  • СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 // СП (Свод правил) от 27.12.2010 N 29.13330.2011,
  • ТР 94.09-99 Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений. 09. Теплоизоляция стыковых соединений элементов наружных стеновых панелей // ТР (Технический регламент) от 30.06.2000 N 94.09-99,
  • СТО НААГ 3.1-2013 Конструкции с применением автоклавного газобетона в строительстве зданий и сооружений. Правила проектирования и строительства // СТО НААГ от 16.05.2013 N 3.1-2013,
  • СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 // СП (Свод правил) от 30.06.2012 N 60.13330.2012,
  • СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85 // СП (Свод правил) от 29.12.2011 N 30.13330.2012.

Упрощенное представление о наиболее распространённых недостатках возможно получить из актуальных статей в интернете.

На приёмке дольщику необходимо иметь договор-основание, паспорт, листок и ручку. Желательно заранее подготовить бланк акта о несоответствии объекта условиям договора и иным обязательным требованиям, содержащий мотивировку отказа от подписания передаточного акта, а также требования: либо устранить недостатки, или компенсировать расходы на их устранение, или уменьшить цену, либо расторгнуть договор, если недостатки существенные или не устраняются. Кроме того, эксперты при отсутствии специального оборудования рекомендуют взять подручные средства: фотокамеру, фонарик, уровень, дальномер или рулетку, тестер, термометр, зажигалку.

Осмотр объекта

От застройщика на осмотре должен присутствовать представитель с доверенностью и паспортом. При отсутствии указанных документов нельзя быть полностью уверенным, что это ответственный представитель застройщика. Дольщику есть смысл попросить предоставить ему копию доверенности, либо сфотографировать её.

При осмотре с использованием приборов следует фиксировать их показания, а визуально заметные недостатки – на фотокамеру.

По окончании осмотра нужно составить акт о несоответствии объекта условиям договора и иным обязательным требованиям в 2 экземплярах – по одному каждой из сторон. Представитель застройщика должен подписать оба экземпляра акта с указанием даты, его ФИО и реквизитов доверенности. Если он откажется это сделать, следует направить указанный акт ценным письмом с описью и уведомлением на юридический адрес застройщика.

Подписание передаточного акта

Подписать передаточный акт дольщику могут предложить либо сразу после осмотра, либо через какое-то время.

Наличие любого из оснований для неподписания передаточного акта (см. таблицу) даёт право не подписывать передаточный акт. Реализация этого права не должна расцениваться как уклонение от подписания. Напротив, подписание передаточного акта при наличии таких оснований чревато для дольщика соответствующими рисками. Кроме особенных рисков, есть общий риск – уменьшение периода по выплате неустойки. Однако есть и общее преимущество – возможность законно получить ключи от квартиры.

Основания для неподписания передаточного акта

Особенные риски подписания акта при наличии оснований

zakon.ru

Инструкция для новичков: покупка новостройки – от договора до вселения

Между покупкой квартиры в новостройке и собственно новосельем могут пройти не только месяцы, но и годы. Это объясняется тем, что не менее 20% квартир продаются, когда строители возводят только третий этаж будущего дома, а когда новостройка готова к заселению – почти все жилье уже раскуплено. Этот материал – о том, что ждет покупателя в течение процесса покупки до реального вселения в квартиру, об основных правилах и подводных камнях сделок с новостройками.

Между покупкой квартиры в новостройке и собственно новосельем могут пройти не только месяцы, но и годы. Это объясняется тем, что не менее 20% квартир продаются, когда строители возводят только третий этаж будущего дома, а когда новостройка готова к заселению – почти все жилье уже раскуплено. Этот материал – о том, что ждет покупателя в течение процесса покупки до реального вселения в квартиру, об основных правилах и подводных камнях сделок с новостройками.

Кто за «прилавком»

Еще не построенное жилье обычно продают либо застройщики, либо инвесторы. Застройщик – компания, непосредственно реализующая проект строительства нового дома. Инвестор — тот, кто вложил средства в этот проект и ему принадлежит ряд квартир, любое количество, от одной-единственной до абсолютно всех. Соответственно, в роли инвесторов могут выступать несколько компаний. Более того, это может быть и просто человек, уже купивший одну или несколько квартир на более ранней стадии и теперь решивший ее продать.

И застройщики, и инвесторы могут выступать в роли продавца. Именно они будут указаны в договоре. А вот риелтор – лишь посредник в сделке, помогающий реализовать товар. Как правило, цена квартиры не зависит от того, кем является продавец. И даже если понравившуюся вам квартиру показывает и рекламирует риелторская фирма – ее услуги оплачивает продавец, а не вы.

Таким образом, можно не обращать внимание, какие слова написаны на рекламном баннере: «Квартира от инвестора» или «Квартира от застройщика». Главное, чтобы проект реализовывался по ФЗ-214 – закону о долевом строительстве. В соответствие с этим законом продажа жилья в строящемся доме становится возможной только после оформления всех разрешительных документов, что страхует покупателя от «двойных продаж» и других видов мошенничества.

Две формы — одна суть

Единственное различие, которое есть между продажей квартиры застройщиком и инвестором – форма договора. В первом случае заключается договор участия в долевом строительстве, во втором — договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве покупатель, а, по сути, инвестор строительства своей будущей квартиры, в обмен на деньги получает обязательства застройщика это самое жилье построить в оговоренный срок и предоставить в собственность. Соответственно, покупатель получает право требовать исполнения этих обязательств.

Если же в роли продавца выступает инвестор (компания или человек, ранее купивший эту квартиру), заключается договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Другими словами — инвестор, который, как и любой покупатель, оплатил квартиру в обмен на обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве, теперь уступает свои права по этому договору.

И тот, и другой договор соответствуют ФЗ-214; с точки зрения защиты потребителя, цены и сроков получения самой квартиры в собственность разницы в них нет. Оба этих договора заключаются не на квадратные метры, а на конкретную квартиру, с указанием ее номера, параметров, этажа и цены, а также срока введения дома в эксплуатацию.

Вечером деньги – утром стулья

По сложившейся практике, покупатель вносит полную стоимость квартиры после подписания и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. А вот при заключении договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве деньги за жилье вносятся в момент подписания договора, и только после этого договор отправляют на регистрацию.

Заметим, на вторичном рынке жилья, где квартиры покупают и продают частные лица, оплата также происходит в момент подписания договора. Однако, в отличие от вторичного рынка, где в большинстве случаев продавец получает доступ к деньгам только после регистрации, в случае с новостройками деньги вносятся на счет продавца сразу. Поэтому в случае с новостройками продавец должен дать покупателю гарантийное письмо с обязательством вернуть всю сумму, если договор по каким-то причинам не будет зарегистрирован, либо такое обязательство должно быть зафиксировано в договоре. Впрочем, на практике отказывают в регистрации таких сделок крайне редко, как правило, по причине нехватки документов. Как правило, продавец – а именно он занимается подачей на регистрацию – старается предоставить недостающие документы, чтобы регистрация все-таки свершилась.

Иногда стоимость квартиры оплачивается не полностью, а частями, в рассрочку, или вносится после регистрации. Однако это происходит крайне редко, как правило – в качестве маркетингового хода для повышения ликвидности не самых «ходовых» квартир.

В ожидании ключей

С момента внесения денег за жилье до получения заветных ключей происходит довольно много событий. Самый длительный этап – строительство дома. Если квартира куплена на начальной стадии строительства панельного дома, до ввода в эксплуатацию обычно проходит год-полтора. Если речь идет о монолитном строении, то полтора-два года. Все это время покупатель имеет полное право интересоваться ходом строительства и сроками его окончания, поскольку срок ввода в эксплуатацию указан в договоре, и застройщик несет финансовую ответственность за несоблюдение этих сроков. И если строители задерживают сдачу дома, вы вправе потребовать с них неустойку.

После того, как дом построен и принят в эксплуатацию, специалисты БТИ обмеряют помещения. Имейте ввиду, что квартиры каждого типа одинаковы только на чертежах. В реальности же толщина стен, место установки перегородок на разных этажах может отличаться от проекта. Конечно, это отличие невелико — буквально несколько сантиметров, но в сумме реальная площадь квартиры может отличаться от «плановой» на 1-2 квадратных метра, как в большую, так и в меньшую сторону, и за этим покупателю тоже необходимо следить.

Обычно на то, чтобы «перемерить» многоквартирный дом уходит около двух недель. И еще около месяца – на изготовление технического паспорта дома.

После этого застройщик выдает покупателю результаты обмеров БТИ и другие документы, пересчитывает окончательную стоимость квартиры в соответствии с прописанной в договоре долевого участия ценой. Иногда результаты обмеров оформляются в виде дополнительного соглашения, но чаще всего, чтобы избежать лишних бумаг, результаты включаются в акты приемки/передачи квартиры.

Если квартира существенно отличается от первоначальных параметров, указанных в проекте, владелец по закону может требовать неустойку, но на практике такие изменения встречаются крайне редко. Окончательный метраж действительно указывается в документах после завершения всех обмеров. Что касается технологии возвращения средств за недостающие квадратные метры, то цена на них прописана в договоре долевого участия. Она зафиксирована, и перерасчет происходит строго по ней и (неважно, когда была зафиксирована цена, два года назад или два месяца).

Стоит отметить, что перерасчет с равной вероятностью может быть как в пользу застройщика, так и в пользу покупателя. Некоторые застройщики, учитывая минимальные суммы перерасчета, предпочитают вообще его не производить. Будет ли производиться перерасчет, должно быть указано в договоре изначально.

В акте приемки-передачи должны также быть зафиксированы все инженерные коммуникации вашего нового жилья и их состояние (работает/не работает). Если вас что-то не устраивает, акт не надо подписывать до устранения причин вашего недовольства. Что касается так называемых приборов индивидуального учета, счетчиков воды и электроэнергии, то их наличие также должно быть прописано в договоре и акте. Как правило, в современных новостройках счетчики уже установлены. Но впоследствии собственник может их поменять (застройщик, как правило, устанавливает самые дешевые и простые приборы).

Вступление в права

Собственно, после произведения перерасчета покупатель уже может идти за ключами. В большинстве случаев процедура физической передачи квартир покупателям занимает не более трех месяцев после ввода дома в эксплуатацию (это также указывается в договоре).
Покупатель вместе с представителем застройщика приходит в квартиру для подписания акта приемки-передачи объекта и получения ключей. Это самый ответственный момент для покупателя. Надо внимательно осмотреть приобретение и указать застройщику на все строительные недоделки.

Существенных недоделок в современных новостройках практически не встречается. Максимальные проблемы, которые возникают на практике — это плохо закрывающиеся окна, но эту недоделку застройщик устраняет достаточно быстро и за свой счет. Таких вопиющих недоделок, как отсутствие перегородок, заявленных в первоначальном плане, на практике не бывает. Все планировки закреплены в договоре. Если же изменения действительно существенные и вы с ними не согласны, ищите компромиссные решения с застройщиком. Но в любом случае подписывать акт приемки-передачи до устранения всех недостатков не стоит.

Устранение всех недоделок оформляется актом. Сроки устранения прописаны в действующем российском законодательстве (214-ФЗ предусматривает срок для таких работ 2-3 месяца). Неустойка в случае обнаружения недоделок не выплачивается (ее можно требовать только за нарушение сроков строительства, прописанных в договоре).

Только после того, как строители окончательно справятся со своей задачей, покупатель подписывает акт, получает ключи, а вместе с ними и все обязанности домовладельца, например, — оплачивать услуги ЖКХ. С момента получения ключей платить за «коммуналку» должен покупатель: ведь теперь он, а не строители пользуется водой и электроэнергией. Здесь существует один нюанс: крайне редко в момент получения покупателями ключей в новом доме уже действуют товарищества собственников жилья, ТСЖ.

До того, как ТСЖ заключит договоры с эксплуатирующей организацией, оплачивать услуги ЖКХ должен застройщик. Но ведь фактически коммунальными сетями пользуются после получения ключей жильцы. Поэтому общепринятая практика такова, что последним условием передачи ключей покупателю является оплата им коммунальных услуг по средним тарифам за четыре месяца вперед (покупатель платит застройщику) — столько обычно требуется, чтобы ТСЖ начала полноценно работать. Оплаченные четыре месяца – обязательное условие во всех случаях, этот срок прописывается в договоре.

Однако, взимать оплату за больший срок никто не правомочен. По истечении первых четырех месяцев жизни в новом доме покупатель начинает оплачивать ЖКУ по счетам эксплуатирующим компаниям.

Когда можно вселяться

Когда все квартиры в доме переданы по актам приемки-передачи новым хозяевам, начинается оформление прав собственности. Обычное оформление проводится в течение полутора месяцев, при этом необходимые документы на каждую квартиру покупатели собирают самостоятельно или пользуются услугами специалистов, которые обходятся в среднем в 40–60 тысяч рублей.

Непроданные квартиры, если таковые имеются, оформляются в собственность застройщика, и не могут быть препятствием для остальных покупателей получить права собственности на свое жилье. Если получение прав собственности на квартиру задерживается, вы можете оформить эти права через суд.

На практике большинство покупателей вселяется в квартиру (вернее, начинает делать ремонт), получив ключи, хотя строго по закону заселяться можно после получения документов — минимум свидетельства о собственности. Почему это важно? Дело в том, что перед выдачей свидетельства о собственности оформляется кадастровый паспорт, для чего предусмотрен еще один обмер БТИ. В большинстве случаев его не делают, но визит обмерщиков вполне возможен. Так вот, в случае, если вы уже начали делать ремонт: изменили планировки, наложили на стены слой штукатурки и так далее, и первоначальные обмеры не совпадут с существующими параметрами, — вам придется привести все в первоначальный вид.

Именно поэтому в законе четко прописано, что пока не получено свидетельства о собственности, никаких изменений в конфигурацию квартиры вносить нельзя.

После получения свидетельства о собственности в новой квартире можно прописываться. Порядок прописки в новостройке не отличается от прописки в любой другой квартире. В регистрационные органы предоставляется стандартный набор документов.

Итого…

При покупке квартиры на стадии котлована с момента оплаты до момента, когда покупатель становится полноправным владельцем нового жилья, может пройти год, полтора и даже два с половиной. От года до двух уходит на само строительство, еще три месяца – на обмеры БТИ и изготовление технического паспорта, а также передачу квартир во всем доме, и полтора месяца – на оформление прав собственности. Конечно, это немало. И поэтому некоторые предпочитают покупать квартиру в уже построенном и введенном в эксплуатацию доме: тогда время ожидания сокращается весьма существенно. Другое дело, что на этом этапе нередко покупать становится или нечего, или дорого.

Екатерина Сакун, генеральный директор компании «Домус финанс»

realty.ria.ru

Смотрите еще:

  • Налог за переуступку Нужно ли платить налог при переуступке прав? Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ. Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и […]
  • Адреса нотариусов смоленск Нотариусы Смоленск Ниже представлен список нотариусов в выбранной категории. Чтобы посмотреть подробную информацию по конкретному нотариусу, кликните по ФИО нотариуса. Нотариус Батракова Лариса Никитична Телефон: +7(4812)557495 […]
  • Официальный сайт гибдд по республике башкортостан штрафы по фамилии СЛУЖБА ДОРОЖНОГО ДВИЖЕНИЯ УФЫ Количество легковых автомобилей в России растет год от года, и на 2016 год достигло отметки в 40 млн. К сожалению, с ростом автомобилей, увеличивается и число дорожно - транспортных происшествий. Любое […]
  • Закон об образовании урегулирование споров Урегулирование споров Состав комиссии по урегулированию споров между участниками образовательных отношений Председатель комиссии: Егорова Гульнара Бериковна – представитель родительской общественности Секретарь комиссии: Гулевич […]
  • СтГпк рф выдача решения суда Статья 214 ГПК РФ. Высылка копий решения суда Новая редакция Ст. 214 ГПК РФ 1. Лицам, участвующим в деле, но не присутствующим в судебном заседании, - гражданам копии решения суда высылаются на бумажном носителе не позднее чем через […]
  • 214 закона рф ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав […]
  • Статье 2822 ук рф Правовые проблемы борьбы с религиозным экстремизмом Религиозно-мотивированные преступления экстремистской направленности в зависимости от способов выражения экстремизма в диспозициях норм уголовного закона могут быть […]
  • Штраф за неперечисленный ндфл Штраф за неуплату НДФЛ Актуально на: 1 декабря 2015 г. Обязанность по уплате НДФЛ может лежать на самом налогоплательщике – физическом лице, в том числе ИП (п. 1 ст. 227, п. 2 ст. 214, п. 1 ст. 228 НК РФ), либо на налоговом агенте, […]